mg网址存55送55·跌浪近在眉睫?2020年香港楼市众生相

2020-01-11 15:03:20|

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mg网址存55送55,一座城市里的地产漫游与画像。

当10月16日的《施政报告》出台,放宽了按揭政策后,不少人认为该政策能促进交易和保持楼价稳定,这将是返照的回光,还是楼市真的会见曙光?

观点指数 社经因素未明朗,北水如止潭,本地买家引颈观望着明年的跌势,最近香港的住宅楼宇交易市场颇有水静鹅飞之感。当10月16日的《施政报告》出台,放宽了按揭政策后,不少人认为该政策能促进交易和保持楼价稳定,这将是返照的回光,还是楼市真的会见曙光?

观点指数翻查香港土地注册处的资料,可以看到今年9月的住宅楼宇买卖合约数目是3447宗(环比下滑15.60%),10月是4001宗(环比升16.07%),11月是5756宗(环比升43.86%)。

由于注册程序需时,该项统计有半个月左右的滞后。如果将11月视作按揭新政发布后的观察始点,观点指数发现还是有立杆见影之效的,11月住宅楼宇买卖合约数目对比10月有43.86%的升幅。不过,相比今年高位,即4月的9911宗和5月的10353宗则尚有一段距离。

观点指数统计过往全年住宅楼宇买卖总合约数目,2017年为61591宗(平均每月5132宗),2018年57247宗(平均每月4770宗),2019年前11个月为56613宗(平均每月5146宗),按此规模估计,2019年全年住宅楼宇买卖总合约数目或与2017年水平相若,约61500宗。

注:2019年12月数据以三年每月平均数预估,或与实际有出入

不过观点指数在与多间地产代理交谈中得知,某豪宅区在上半年一个周末至少有20-30组客人,但12月的潜在买家数目整体大减。刚过去的周末,每间地产中介商铺前都平均站了3个代理,然而看楼的只有两组客。

中原研究部数据统计亦指,截至12月11日,一手私人住宅买卖合约登记暂时录得302宗,预期整月约有800宗,将较11月的2089宗大幅下跌61.7%;而二手方面,截至该日,12月二手私人住宅买卖合约登记暂时录得1007宗,预测整月登记约2300宗,将较11月的3350宗下跌31.3%。就表面数据看,12月的楼宇买卖销情或不如想象中乐观,2019年全年住宅楼宇买卖总合约数目或不能及上文所预测的61500宗。

如果展望明年,香港失业率的上升或进一步影响整体零售市场,包括餐饮、酒店、银行等行业的表现,进而拖累整个经济大环境。香港政府统计处公布的新一轮失业率数字中,香港经季节性调整失业率已由8月至10月的3.1%,上升到9月至11月的3.2%,再创2017年7月以来的新高。其中,餐饮业的失业率按月增加0.1%至6.2%,为近8年来的最高水平。

仲量联行早前也发表报告指,失业率与楼价成反比,即失业率上升则楼价下调的机会大,而香港零售、餐饮、旅游、酒店从业人员受到严重打击,相关人数占总劳动人口400万的15%,该行预计相当于可能有61万人受到影响。可谓是引爆楼价下调至少10%的潜在地雷。

另一地雷或来自主要针对一手新楼的“空置税”。香港运输及房屋局指出,以住宅平均租金回报率二点四厘计算,该税项相当于楼价的5%。一个多星期前,有专业测量行高层表示,发展商为了尽快推售新楼积压库存,将一手楼售价调低10%可谓小菜一碟,账面赢利仍然可观,附近二手楼业主虽然会心疼,但售价不可能高于一手新楼,只得无奈跟调,从而带动整体楼价下调15%至20%。

不过料发展商会兵来将挡,暂时只有些蝇头小利的回赠,如装修费、请买家旅游等,甚至推出4、5年的特长成交期,以将风险转嫁给买家,又能避过空置税;也有发展商索性先不卖,将大量剩余新盘改为服务式住宅,可谓各出奇谋。

空置税能否真正落实尚且存疑,随时在明年上半年芳踪杳然,毕竟香港立法会尚未选出正副主席,令一手空置税的立法进度延宕,如未能在本立法年度内审议,便需要在香港明年选举后再重新启动,对楼市的影响或不如预期中来得大。

至于政策对香港楼市的利好方面,如果是踏入社会数年的人士,工作稳定,本来想购置800万港元—1000万港元的豪宅,但拿不出320万港元—400万港元的首期,在新措施底下只要80万港元—200万港元就能入场,可能会刺激该批买家。到底是否能如愿?短期来看未算十分明显。

据利嘉阁预测统计全港一二手私宅买卖登记量值,2019年500万-699万港元的买卖合约为16603宗(同比升13%),700-999万港元的买卖合约为14612宗(同比升12%),而1000-1999万港元的买卖合约为9672宗(同比升14%)。由数据可见,800至1000万的买家并没有特别少或多,上述三个区间的合约量比例与去年相若。当然距离按揭新政也只有个半月时间,还可留待未来长远观察。

注:2019年资料为预测全年数字

观点指数抽样调查发现,部分香港市民认为如若购置800万港元的住宅,每月供楼支出预计是2万港元出头,如果是租的话,同样的支出却能居住价值1000多万港元的住宅,比购买的居住质量高一个档次,而800万港元的住宅升值潜力或许比跌价潜在危险要高得多;

另外部分认为虽然有能力置业,不代表要在高位接货。所以购房上述人群依然会抱持观望态度,宁错过、不买错,唯一能打动他们的,或许是预计将持续5厘的低息环境。因此这些原本政策设想中的购买力能否投入市场尚且存疑。

香港本地买家的态度如此,来自国内的资金会否不同?基本面来讲,国内经济略有回调,明年基调求稳,中美贸易战在美国大选前仍然延续,加上外汇管制和香港社会因素,以上都令国内投资者来港的意欲暂缓。观点指数预计,明年上半年香港楼市依旧处于下跌通道,保守下调8%-15%。